Diskussion kring bolån

Med tanke på att jag ska flytta på bolånet och har i princip sen bloggens början försökt sänka avgifter som jag betalar till banken.  

Idag är vår rörliga ränta på SEB 1,48% efter en ränterabatt på 92 punkter. Hos Danske Bank kan jag få 1,08% om jag binder på ett år. Vilket leder till att jag sänker räntekostnaden med 40 punkter = 0,4%. Hos många så låter det kanske inte så märkvärdigt.

Här kommer ett räkneexempel.

Boränta: 1,48%

Ett bolån på 3 miljoner ger på ett år en räntekostnad på: 3000000*0,0148 = 44400 kr

Boränta 1,08%

Ett bolån på 3 miljoner ger på ett år en räntekostnad på: 3000000*0,0108 = 32400 kr

Besparing 44400-32400 = 12000kr

Det här är en tusenlapp i månaden. Det skrivs i media att vissa storbanker går före och höjer räntan. SEB gjorde det dagen innan Riksbankens höjning av reporäntan och de flesta har nog accepterat höjningen. Det som är viktigt att komma ihåg är att banken tjänar otroligt mycket på räntenettot och det finns möjlighet att förhandla. När jag begärde ut amorteringsunderlaget så kunde SEB inte matcha Danske Banks erbjudande och då är det viktigt att man byter.

En släkting till oss har en ränta på 1,69%, men med hälften bundet så kan lånen inte flyttas utan att betala ränteskillnadsersättning till banken. Därför ska man ha samma bindningstid på alla lån eller ingen bindningstid alls. Det där med att binda hälften gör att du tappar fördelen med att kunna flytta på lånet om den nuvarande banken inte ger dig ett bra erbjudande.  

Mitt tips är att man skapar en mapp med de dokument man behöver för att kunna flytta på bolånet. Aktuell mäklarbild , de 3 senaste lönespecifikationerna och amorteringsunderlaget kan man inte förbereda men resterande dokument är skönt att de finns då det sänker tröskeln för att byta.

 

Danske bank 2.0

Fick ett samtal idag gällande bolånet och Danske Bank gav beskedet att de värderar bostaden för samma belopp som vi köpte för. Detta innebär att vi behåller belåningsgraden och om vi binder räntan ett år så är vi nära 80%. För oss är det viktigt att vi amorterar eftersom det är en risk att ha hög belåningsgrad. Skulle marknaden gunga så blir det svårt att byta bank utan att behöva sätta in mer pengar. Nu styr amorteringskravet och ju snabbare man kommer ned till 70% desto bättre.

För att kunna byta bank så behövde de följande uppgifter

• Anställningsavtal/intyg för låntagarna. 
• Lönespecifikationerna från de 3 senaste månaderna
• Aktuell Mäklarbild (i mitt fall från HSB)
• Amorteringsunderlag
• Lånenummer med aktuell låneskuld
• Kopia av legitimation

Utöver det så behövde att man skapa varsitt lönekonto och välja ett kontopaket.

Bankbyte - inte så lätt som man kan tro

Var i kontakt med Danske Bank nyligen och ville flytta över bolånet. Min sambo och jag köpte för drygt ett år sen. Vid hade 85% belåningsgrad och efter ett år är vi nere på 83%. Det ironiska är att deras onlinevärdering värderar vårt radhus ett par hundra tusen lägre och plötsligt så är vi över 85%-belåningsgrad. Problemet är att vårt område värderas lägre, men just radhusområdet så är det budgivning och det senaste radhuset inte är ett gavelradhus gick för 50000 kr under det vi betalade för.

Tanken med bankbytet är att vi ska spara tusenlappar  i och med att räntan är 1,19% istället för 1,48% som vi har idag.

Handläggaren på Danske Bank skulle återkomma efter diskussion med kreditavdelningen. Detta skulle ta ett par dagar. Jag är inte supersugen att låta en mäklare komma hem till oss och klanka runt, utan jag avvaktar tills vad Danske Banks bud är. Nu är vi i den position att jag har möjlighet att lägga in de pengar som saknas för att nå 85%. En rak fråga blir då helt enkelt, hur mycket kan jag få låna av Danske Bank. Om det skulle vara en skillnad så gör jag helt enkelt en extra amortering och sen flyttar vi bolånet.

Det som skulle kunna ligga oss i fatet är att när lånet ska omförhandlas nästa år så ligger vi högre i belåningsgrad än vad vi ligger på SEB idag, men om jag ska flytta bolånet så kan de återigen säga värdet på bostaden har sjunkit. Så kontentan är att man bör amortera på sin bostad och ska man flytta bolånet så kanske man inte ska göra det så tätt in på.

En viktigt lärdom.

Välkommen 2020

Välkommen 2020!

Då var det dags för ombalanseringen av sparandet, men jag tror att jag skippar det den här gången.

Jag har gått över till 4-hinkars strategin som jag har satt upp på Lysa. Tanken är att jag ska slippa ombalanseringen framöver. Utan kontinuerlig ha samma risk. Sen har jag även startat ett månadssparande på SAVR. Där är det bäst att ha aktiva fonder då rabatten är som störst.

• Core Ny Teknik (1,05%)
• Länsförsäkringar Fastighetsfond (0,85%)
• SEB Småbolagsfond C/R (0,92%)

Tanken är att sparandet på SAVR skall vara en del av lekhinken. Chans att det växer, men ingen garanti. Jag är medveten om att de fonderna jag har valt är en smalare marknad och är mer volatila. jag har varit en förespråkare av indexfonder och det är jag fortfarande. I mitt fall så kommer fundamentet vara indexfonder för det blir svårt att välja fel då man blir medelmåttan som följer index. 

Lekhinken däremot så kan jag välja fel utan att mitt totala kapital påverkas. Jag återkommer gång på gång att det är viktigt att självkännedom är otroligt viktigt för att kunna vara med i investeringar. Kunskap är en sak, men låter man känslorna styra så blir det inget bra i längden. 

Uppdatering av bloggen

Kikade igenom mina innehav och det visar sig att jag har gjort ganska stora förändringar sedan jag satte upp det först. Först och främst vill jag framöver spara hos en fondrobot eftersom jag helt enkelt inte kan låta bli att tweaka setupen. Det leder till sämre avkastning som jag skrev i förra inlägget.

Jag har även lagt till en flik där jag lägger in tipslänkar. Där du som läsare och jag får en liten kickback ifall du använder just min länk. Givetvis är det ingen krav eller tvång, utan det är trevligt att det blir win-win.

2020 blir det stora året där jag lägger in pengar på fondroboten Lysa. För er som inte känner till det så kan man säga att det är en "1-klicks-lösning". I mina tidigare inlägg så har jag tagit ut riskhanteringen som ett av småspararnas största problem. Antingen har man för låg risk, eller så har man lyssnat på grannen och satsat allt på en specifik förhoppningsaktie. För att råda bot på detta har har Lysa lanserat en "allt-i-ett"-lösning och nu även har ett alternativ för hållbart sparande.

Jag har använt Lysa under cirka ett och ett halvt år och givetvis är det trist de månader som värdet på depån har gått ned. Fördelen är att man bara kan skruva på fördelningen mellan räntor/aktier och trots att det tog emot, så kunde jag helt enkelt inte skruva genom att tex välja andra fonder. Jag har kört ett månadssparande på 100% aktier och ett på 90/10 där 90% är aktier och jag har kommit fram till att det är värt att betala 0,24% till Lysa för att de hanterar sparandet. 2019 visar att jag fortfarande inte kan leva som jag lär och därför kommer jag att sätta in pengar på Lysa från likviderna och jag har anammat 4-hinks-strategin som Rikatillsammans.se har tagit upp ett flertal ggr.

För mig så har vikten att ha rätt varit viktigare än att möta verkligheten. Min livssituation gör att jag vill ha tjänst där jag sätter upp en gång. Sen kan jag glömma den i 10 år och sen logga in igen och ha samma risk som när jag en dag satte upp den.

En av de viktiga funktionerna är den automatiska ombalanseringen. Det här medför att du bibehåller samma risk hela tiden, men det finurliga med detta är att när aktiedelen har gått upp eller ned så har förhållandet ändrats. I och med den automatiska ombalanseringen så kommer det leda till att du säljer dyrt och köper billigt. Här är ett exempel:

Säg att sätter in 1000 kr på Lysa på en fördelning 90/10. Då kommer 900 kr vara aktier och 100 kr vara räntor. Börsen går bra och dina aktier är plötsligt värda 1200 kr medan räntedelen är värd 105 kr.

Då kommer fördelningen har viktat sig mot aktierna och räknar man på värdet så blir fördelningen 92% aktier och 8% räntor. Då kommer roboten att sälja 2% aktier och köper 2% räntor. På detta sätt så har du sålt dina aktier dyrt och köpt räntor billigt.

Även om du har en 100% aktieportfölj så har du nytt av Lysa. Fördelningen av aktier inbördes hos Lysa har en bestämt fördelning. Har en region gått otroligt bra så har den tagit mer vikt i portföljen. Där blir det också samma sak där du köper de som har gått lite sämre och sålt de som har gått som tåget för att bibehålla den bestämda fördelningen.

Sparandet för min del ska helst vara tråkigt. Det är för att man ska orka vara med tillräckligt länge för att de ska ge avkastning. Tack för mig!

Farväl 2019, välkommen 2020

Då börjar 2019 närma sig sitt slut. Börsen har gått som tåget under året och jag har gjort en del bra och en hel del mindre bra beslut.

Under året har jag försökt minska min procent i likvida tillgångar. Givetvis lever jag inte som jag lär och försöker tajma marknaden. Detta har i runda slängar kostat mig ungefär hälften av uppgången på årets uppgång på OMX30. 

Sonens sparande har tuffat på. All cashback, hela barnbidraget och alla bidrag från släkt och vänner har jag lagt på börsen. Sambo kör min strategi och pengarna tuffar på. Hon å andra sidan har alldeles för lite likvida medel eftersom setupen har varit prioriterat på börsen. 

Jag har matat Avanza, Lysa med några tusenlappar varje månad trots att jag har gått back under föräldraledigheten. De har vuxit sig bra och sen har jag helt random köpt Nordea, Latour och Investor. De har stigit och jag känner på mig att 2020 kommer kanske inte börsen inte stiga som det har gjort i år. Vilket innebär att jag ska helt enkelt inte titta på utvecklingen utan mata på. Förhoppningsvis kan jag lägga en årslön på värdepapper under 2020.

Nu är jag tillbaka på jobbet och tanken är att fylla på sparandet. Ska även flytta bolånet till en annan bank för SEB kunde helt enkelt inte matcha Danske Bank. Jag är en typiskt otrogen kund och har ingen särskild anledning att hålla mig till en bank. Något som jag har lärt mig under 2019 är att inte bli "helkund" avgifterna man betalar är högre än några punkter ränta man sparar på bolånet. 

Jag har jämkat lite hårt och lär få kvarskatt så det blir att betala in till Skatteverket i början av nästa år. Det är lätt att stirra sig blind på alla som har lyckats väl på börsen under det här året och givetvis har börsuppgången hjälpt. Därför är det viktigt att vara långsiktigt. Planen är att minska den likviden till ett par månadslöner.

Farsdag och sparandet

Har inte skrivit ett inlägg över ett halvår och det är dags att börja. Är inne på min 7:e månad som " pappaledig". Måste säga att ordet inte ens är i närheten av sanningen. Man är aldrig ledig utan jobbar dygnet runt, varje dag i veckan.

Om en dryg månad såär det dags att börja arbeta igen. Ekonomin har fått sig en törn och på intäktssidan så har jag fått drygt 16-18k per månad. Ungefär en halvering från vad jag normalt har när jag arbetar. Dock så har jag låtit sparande fortsätta. Egentligen är det en minskning av likviderna som viktas över till värdepapper

Bilen gav upp till slut och en nyare modell köptes. 140K på ett bräde, men en säker bil har vi i familjen kommit fram till att vi behöver. 

Sonens sparande på börsen har vuxit till 48K fram tills nu och vi hoppas även i framtiden kunna lägga undan barnbidraget. Jag vet att det låter kontroversiellt för vissa, men det handlar om val man gör. Vi går på loppisar och köper så mycket begagnat som det bara går. Just för att hålla nere utgifterna. 

Jag har själv slentriantköpt lite aktier för små belopp. Det har blivit Nordea, Investor A, Layout B och två Spiltan aktier. Det har fallit ut väl, även om börsen går som tåget nu. Men självklart så ska man alltid vara redo för magrare tider.